Perizie immobiliari e Rilievi di edifici

PERIZIE IMMOBILIARI E RILIEVI DI EDIFICI

Il rilievo di un fabbricato consiste nell’effettuare tutte le misurazioni necessarie per le varie applicazioni disponibili. Per esempio, si può rilevare un fabbricato per risalire alla superficie commerciale ai fini della vendita, per sapere la superficie lorda di pavimento (SLP) ai fini del calcolo degli oneri da corrispondere al comune, per sapere la superficie catastale da dichiarare al catasto, per la redazione di una certificazione energetica oppure quando c’è bisogno di redigere una perizia immobiliare al fine di stimare il valore dell’immobile stesso.

COME FACCIO A STIMARE IL VALORE DEL MIO IMMOBILE?

La stima del valore di un immobile può essere richiesto per svariati motivi, per esempio per quantificare il valore patrimoniale della società detentore dell’immobile oggetto di perizia. La stima consiste nel determinare il più probabile valore di mercato di un immobile identificando una cifra alla quale si farà fede qualora l’immobile sia messo in “discussione”.
La determinazione del valore immobiliare e il relativo calcolo, avviene secondo questi criteri di stima:

  • valore di mercato o stima per capitalizzazione;
  • valore di trasformazione;
  • valore complementare;
  • valore di sostituzione.

Il criterio con cui si viene effettuata una stima cambia in base al motivo per cui si valuta un immobile, quindi si ricerca il più adatto in distinzione dell’oggetto della ricerca del valore di stima, e quest’ultimo dipende, ed è funzione, dello scopo per cui è richiesta la valutazione.

  • Il valore di mercato rappresenta il più probabile prezzo dell’immobile al netto delle spese di transazione e di intermediazione, per il quale un immobile è liberamente venduto in un mercato reale, nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza indebite costrizioni, e l’immobile è stato esposto per la negoziazione per un normale periodo. Esso viene dunque definito dal rapporto tra il reddito netto che l’immobile produce in quel determinato periodo e il saggio di capitalizzazione (tasso d’interesse d’investimento nel settore edilizio).

  • Il valore di trasformazione di un bene suscettibile di una trasformazione è uguale alla differenza tra il prezzo di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione, che è sintetizzato dalla formula: Valore di trasformazione = Valore di mercato – Costo di trasformazione. Questo criterio di stima trova pratica applicazione in molte valutazioni, come ad esempio nella stima delle aree edificabili, degli immobili suscettibili di interventi di recupero edilizio e urbano, dei semilavorati, dei manufatti in lavorazione, delle opere di allestimento e così di seguito.

  • Il valore complementare di una parte appartenente ad un insieme costituente un immobile complesso, è pari alla differenza tra il valore di mercato dell’immobile complesso e il valore di mercato della parte o delle parti dell’insieme che residua, una volta considerata separata la parte oggetto di stima. Il valore complementare è un criterio di stima costituito dalla combinazione di due valori di mercato, uno riferito all’immobile complesso e l’altro riferito alla parte o alle parti residue. Il principio di complementarità è un principio di valutazione che stabilisce che il valore di una parte di un bene composito è stimato nella misura del suo contributo al valore del tutto nel caso in cui si aggiunge al bene composito, o della sua decurtazione al valore del tutto nel caso in cui si sottrae.

  • Il valore di sostituzione di un bene A è uguale al prezzo di un bene B o al costo di un bene C se A, B e C sono beni sostituti a certi fini; questo criterio di stima si fonda sul principio che un bene perfetto sostituto di un altro per certi fini, può presentare un eguale valore. In termini concreti, il principio di sostituzione afferma che un compratore non è disposto a pagare per un bene una somma maggiore del costo di produzione di un altro bene sostituto che presenta la stessa utilità del bene oggetto di stima, e che inoltre è disposto a variare la somma offerta di un ammontare pari ai costi necessari per portare il bene esistente al livello di utilità richiesta.